아름다운 바다와 청정자연을 품은 거제도에서 전원생활을 꿈꾸는 분들이 늘어나고 있습니다. 코로나19 이후 도시를 벗어나 여유로운 삶을 추구하려는 움직임이 커지면서 거제도 시골집에 대한 관심도 함께 높아지고 있습니다. 하지만 막상 시골집을 구입하려고 하면 도시의 아파트 매매와는 다른 복잡한 절차와 주의사항들이 기다리고 있어 당황하는 경우가 많습니다. 농가주택과 전원주택의 차이점부터 법적 제한사항까지, 거제도에서 성공적인 전원생활을 시작하기 위한 모든 정보를 정리해드립니다.
매물 싹 다 보고 가세요
거제도 시골집 매매 시장 현황
거제도의 시골집 매매 시장은 지역별로 다양한 특성을 보이고 있습니다. 현재 거제도 전원주택 매매 매물은 총 52건이 등록되어 있으며, 평균 매매가는 3억 6천만 원으로 나타났습니다.
최근 거제도 부동산 시장에서 눈에 띄는 변화는 KTX 거제선 개통 예정지 인근 지역의 관심도가 높아지고 있다는 점입니다. 특히 성포리와 연초면 일대는 향후 개발이 예상되는 지역으로 투자 가치가 주목받고 있습니다. 하지만 시골집은 일반 아파트와 달리 시세를 정확하게 파악하기 어렵고 거래 건수가 적어 신중한 접근이 필요합니다.
- 평균 매매가: 3억 6천만 원
- 최저가: 1억 원 이하 급매물
- 최고가: 10억 원 이상 고급 전원주택
- 주요 거래 지역: 사등면, 연초면, 거제면, 둔덕면
농가주택과 전원주택의 차이점
많은 분들이 농가주택과 전원주택을 같은 개념으로 생각하지만, 실제로는 명확한 차이가 있습니다. 이 차이를 이해하지 못하고 구입했다가 나중에 문제가 되는 경우가 종종 발생합니다.
농가주택은 농업에 종사하는 농업인이 거주하는 주택을 의미하며, 농지법상 농업진흥구역 내에서도 건축이 가능합니다. 반면 전원주택은 도시 근교로 이주하여 자연 속에서 생활하는 것을 목적으로 하는 주택으로, 주로 계획관리지역이나 자연녹지지역에 위치합니다.
| 구분 | 농가주택 | 전원주택 | 농업인주택 |
| 거주 목적 | 농업 종사자 거주 | 전원생활 목적 | 농림경영자 전용 |
| 건축 가능 지역 | 제한적 | 계획관리지역 | 농업진흥구역 포함 |
| 농지전용 부담금 | 감면 혜택 | 정상 부과 | 면제 |
| 대출 가능 여부 | 제한적 | 일반적 | 제한적 |
거제도 지역별 시골집 매매 가격 분석
거제도는 지역별로 시골집 매매 가격에 상당한 차이를 보입니다. 바다 조망권이 있는 해안가 인근과 시내 접근성이 좋은 지역일수록 가격이 높게 형성되어 있습니다.
사등면 청곡마을의 경우 준신축급 전원주택이 4억 7천만 원에 거래되고 있으며, 연초면 한내리는 삼성중공업 인근으로 접근성이 좋아 2억 5천만 원 수준입니다. 둔덕면과 거제면은 상대적으로 저렴한 편으로 1억 원대 매물도 찾아볼 수 있습니다. 특히 오션뷰가 있는 덕포동과 장목면 외포리는 프리미엄이 붙어 3억 원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.
- 해안가 오션뷰: 3~6억 원
- 시내 인근 전원주택: 2~4억 원
- 산간 지역 농가주택: 1~2억 원
- 도서 지역 시골집: 1억 원 내외
시골집 매매 절차와 필수 확인사항
시골집 매매에서 가장 중요한 것은 법적 권리관계를 정확히 확인하는 것입니다. 특히 상속 문제로 소유권이 불분명한 경우가 많아 계약 전 반드시 등기부등본을 통해 소유권을 확인해야 합니다.
매매 절차는 일반 주택과 유사하지만, 시골집 특성상 추가로 확인해야 할 사항들이 있습니다. 먼저 도로 접도 여부를 확인해야 합니다. 건축법상 최소한 폭 4미터의 도로에 2미터 이상 접해 있어야 건축허가가 가능하기 때문입니다. 만약 맹지라면 무허가 건물일 가능성이 높아 철거 위험이 있습니다.
| 확인 단계 | 확인 사항 | 방법 | 주의점 |
| 1단계 | 소유권 확인 | 등기부등본 발급 | 상속 미완료 여부 |
| 2단계 | 도로 접도 | 현장 확인 | 맹지 위험성 |
| 3단계 | 용도지역 | 토지이음 사이트 | 건축 제한사항 |
| 4단계 | 건폐율/용적률 | 지자체 확인 | 증축 가능성 |
전원주택 구입 시 법적 제한사항
전원주택을 구입할 때는 해당 토지의 용도지역과 관련 법적 제한사항을 반드시 확인해야 합니다. 농업진흥구역으로 지정된 논밭의 경우 도시민은 집을 지을 수 없으며, 자연공원이나 상수원보호구역의 임야도 마찬가지입니다.
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 주말체험영농 목적의 농지 구입이 불가능합니다. 다행히 수도권을 제외한 대부분의 지방은 토지거래허가구역이 아니므로 주민등록을 옮기지 않아도 구입할 수 있습니다. 단, 농지의 경우 1세대당 1,000㎡(302평)까지만 구입 가능하다는 제한이 있습니다.
- 농업진흥구역: 도시민 건축 불가
- 자연공원구역: 건축 행위 제한
- 상수원보호구역: 개발 행위 금지
- 토지거래허가구역: 농지 구입 제한
농가주택 매매 세금 혜택과 절차
농가주택 매매 시에는 일반 주택과 다른 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 농업인주택의 경우 농지전용 시 농지보전부담금이 면제되는 큰 혜택이 있습니다.
하지만 1가구 2주택 중과세 문제로 인해 도시에 주택을 소유한 상태에서 시골집을 구입하는 것을 망설이는 분들이 많습니다. 이 경우 어느 주택을 매도하느냐에 따라 양도소득세 중과세 대상이 될 수 있으므로 전문가와 상담 후 진행하는 것이 좋습니다. 또한 농가주택은 아파트와 달리 대출이 어려워 대부분 자기자금으로 해결해야 한다는 점도 고려해야 합니다.
| 세금 구분 | 일반 주택 | 농가주택 | 농업인주택 |
| 농지보전부담금 | 해당없음 | 정상 부과 | 면제 |
| 양도소득세 | 일반세율 | 일반세율 | 감면 혜택 |
| 취득세 | 정상 부과 | 정상 부과 | 감면 가능 |
| 대출 가능성 | 높음 | 제한적 | 제한적 |